Corte di cassazione - Sezione III civile - Sentenza 28 ottobre 2004-8 marzo 2005 n. 5002 (Presidente Vittoria; Relatore Frasca; Pm - conforme -Golia; Ricorrente Bastianello; Controricorrente Banca medio credito Spa)
LA MASSIMA
Tutela dei diritti - Trascrizione - Atto di pignoramento immobiliare - Dati catastali erronei - Effetti della trascrizione - In genere - Opponibilità ai terzi - Riferimento esclusivo alla nota di trascrizione - Nuovo sistema informatico di trascrizione introdotto dalla legge n. 52 del 1985 - Rilevanza - Esclusione. (Cc, articoli 2659 e 2665)
Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto (nella specie di pignoramento immobiliare) sia opponibile ai terzi in presenza di dati catastali erronei, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si riferisce, o il soggetto nei cui confronti la domanda sia rivolta, senza potersi attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota stessa, e a nulla rilevando in contrario la circostanza dell’introduzione del nuovo sistema informatico di trascrizione a opera della legge 27 febbraio 1985 n. 52.

IL COMMENTO
La possibilità offerta dal sistema meccanizzato di effettuare ispezioni oltre che «per soggetto» anche «per immobile» non ha modificato la natura del nostro sistema di pubblicità immobiliare. Errori di identificazione catastale nelle note di iscrizione e trascrizione - rischi di inefficienza della garanzia ipotecaria.
di Mauro Leo

La Cassazione torna nuovamente a pronunciarsi sul rapporto tra titolo e nota di trascrizione, sostanzialmente confermando quello che ormai è il consolidato orientamento giurisprudenziale e il maggioritario indirizzo dottrinale sul punto. Sullo specifico problema dell'erroneità dei dati catastali nell'atto di pignoramento, si è rinvenuto un solo precedente di merito (tribunale di Cassino, sentenza 11 marzo 1996, in «Rivista del notariato», 1998, 533) che ha concluso, diversamente dalla sentenza in esame, per la nullità della trascrizione. La fattispecie - Su un determinato immobile si iscrive atto di pignoramento, ma questo individua il bene con dati catastali errati - non corrispondenti ad alcun cespite - che vengono fedelmente riprodotti anche nella nota di trascrizione. La procedura esecutiva si chiude con l'aggiudicazione a favore del creditore pignoratizio di una quota pari alla metà della proprietà del bene (erroneamente) pignorato. Nel corso di tale procedura la proprietà dell'immobile viene trasferita più volte, finché un istituto di credito inizia una (nuova) procedura esecutiva sull'intero bene - questa volta correttamente individuato - contro l'attuale proprietario. È a questo punto che il precedente aggiudicatario, nel corso della procedura iniziata dalla banca, propone opposizione di terzo ex articolo 619 del Cpc, eccependo di essere proprietario del bene per un mezzo. In primo grado i giudici danno ragione all'opponente, sostenendo che la nota di trascrizione del pignoramento non determinava incertezze tali da non consentire l'individuazione del bene (la banca «procedendo ad una doverosa ricerca incrociata su dati anagrafici» avrebbe potuto rilevare l'esistenza del precedente pignoramento). Dichiarano pertanto opponibile alla banca il trasferimento per la quota della metà dell'immobile, così dando rilevanza a elementi non risultanti dalla nota. Tale decisione è ribaltata dalla Corte d'appello di Venezia, che sostanzialmente approdando alle conclusioni della Cassazione, ha ritenuto valida la trascrizione, ma non opponibile all'istituto di credito. L'autosufficienza della nota di trascrizione - Riprendendo molti degli argomenti che è possibile leggere nelle sentenze richiamate (Cassazione, sentenza 5 luglio 2000 n. 8964, in «Diritto fallimentare», 2001, II, 635; Cassazione, sentenza 27 giugno 1992 n. 8066, in «Giustizia civile», 1993, I, 407, con nota di Triola; Cassazione, sentenza 14 ottobre 1991 n. 10774, in «Giustizia civile», 1992, I, 418), i giudici ribadiscono il principio secondo cui, stante la funzione di fonte della pubblicità immobiliare rappresentata dalla nota di trascrizione, al soggetto che effettua una visura in Conservatoria non è fatto obbligo, quanto meno in via di principio, di consultare il titolo, potendosi legittimamente arrestare all'esame - sia pur complessivo - della nota. Viene quindi ribadito che avvenuta la trascrizione sulla base di quest'ultima, il contenuto della pubblicità è solo quello desumibile dalla nota stessa, e sul soggetto (terzo) che si avvale di tale notizia non incombe alcun onere di controllo ulteriore. Più precisamente, come è stato osservato (Boero, «Le ipoteche», in «Giur. sist. di dir. civ. e comm.» fondata da Bigiavi, Torino, 1999, 621), la facoltà per i terzi di consultare il titolo non si trasforma in un onere per essi: eventuali omissioni o inesattezze contenute nella nota non sono sanate dalla possibilità di integrarle attraverso un esame del titolo, così come, più in generale, da altri elementi di conoscenza estranei al contenuto della nota stessa, anche se questa contenga un filo conduttore che suggerisca indagini in tal senso (nella dottrina più risalente, per tutti Coviello, «Della trascrizione», I, Napoli-Torino, 1914, spec. 504). Viene rimarcato, in altri termini, che le conseguenze delle eventuali inesattezze e omissioni degli elementi richiesti dall'articolo 2659 del Cc da inserire nella nota di trascrizione, sono valutati dal legislatore ai fini dell'invalidità della trascrizione esclusivamente in base alla nota stessa. (Cc, articolo 2665). Pertanto a seguito della combinazione degli elementi rinvenuti sulla sola nota, quelli correttamente riportati e quelli inesatti o mancanti, emergerà che la nota potrà, ovvero non potrà, essere idonea a individuare l'atto oggetto della pubblicità; ovviamente tale indagine sarà compiuta dal giudice di merito con apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione (Cassazione, sentenza 10 luglio 1986 n. 4497, in «Rivista del notariato», 1987, 1216) Il concetto ora espresso - corrispondente alla prima parte della massima - che è stato sintetizzato in quello di «autosufficienza della nota» (Triola, «La trascrizione», in «Trattato di diritto privato diretto da Bessone», IX, Torino, 251), si rispecchia in un altro principio ribadito dalla pronuncia in esame: quello di autoresponsabilità. Secondo tale principio essendo la nota di trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa (Cassazione, sentenza 8964/2000). Ciò si spiega in base a quella concezione della nota di trascrizione - che mostra di accogliere anche la presente pronuncia - secondo cui essa ha la finalità di informare (partecipare) i terzi della notizia dell'atto della quale il richiedente la trascrizione si assume la responsabilità. Contrasto tra nota e titolo - Preme qui rilevare che la questione affrontata dal Supremo collegio non verteva su un'ipotesi di difformità tra nota e titolo, in grado di essere risolto con l'applicazione dell'articolo 2665 del codice civile sopra ricordata, quanto invece nella diversa ipotesi di nota conforme al titolo, formatosi quest'ultimo su dati catastali errati: correttamente la soluzione prospettata dal Supremo collegio non poteva trovare soluzione nell'articolo 2665 del codice civile. Infatti, quando la nota non abbia riprodotto esattamente gli estremi dell'atto cui si riferisce, ma abbia richiamato un atto insussistente dal punto di vista sostanziale, il prevalente orientamento è nel senso che debba prevalere la nota sul titolo (per tutte Cassazione, sentenza 25 giugno 1999 n. 6588, su «Guida al Diritto» n. 29/1999, pag. 52) nonostante si registri un precedente isolato - di cui si conosce solo la massima - secondo il quale dovrebbe prevalere nei confronti dei terzi l'atto o il titolo che della nota rappresenta l'indispensabile base (Cassazione, sentenza 14 ottobre 1974 n. 2851 in «Repertorio del Foro italiano», 1974, voce Trascrizione, colonna 2309, n. 27). La diversità tra le due ipotesi si coglie comunque anche sul piano delle conseguenze. Mentre infatti il contrasto tra la nota e il titolo può o meno determinare l'invalidità della trascrizione, la conformità della nota al titolo seppur inesistente, non determina invalidità della trascrizione ma solo la sua inopponibilità ai successivi trascriventi. Ambito di applicazione dell'articolo 2659 del Cc - Un aspetto della sentenza che nostro parere merita segnalazione, è il definitivo chiarimento circa l'ambito applicativo dell'articolo 2659 del Cc (che disciplina il contenuto della nota di trascrizione) che, secondo una parte della dottrina, dovrebbe riferirsi direttamente alla trascrizione degli atti inter vivos (contratti, negozi e sentenze) e solo in via analogica agli atti giudiziali (come appunto il pignoramento), se e in quanto applicabile (Vascellari, «Commento alla legge 27 febbraio 1985 n. 52», in Nuove Leggi civili e commentate, 1986, 95). Quest'ultima opinione ha avuto un seguito anche in parte della giurisprudenza di merito che, per giungere all'affermazione della nullità del pignoramento, ha ritenuto che il dato normativo di partenza non potesse essere rappresentato dagli articoli 2659 e 2665 del Cc, quanto dagli articoli 2839 e 2841 del Cc in materia di iscrizione ipotecaria che regolano casi simili e materie analoghe (tribunale di Cassino, sentenza 11 marzo 1996, citata). Al contrario, con la pronuncia in esame i giudici hanno generalizzato il principio sopra ricordato, senza distinguere tra le due categorie di atti ma dettando un principio unitario, ritenendo così applicabile l'articolo 2665 del Cc a ogni ipotesi di trascrizione. La meccanizzazione delle Conservatorie - Essi hanno ribadito il permanere della soluzione prospettata anche dopo la legge 52/1985. Infatti la possibilità offerta dal sistema meccanizzato di effettuare ispezioni, oltre che «per soggetto» (impiegando i dati anagrafici), anche «per immobile» (utilizzando l'identificativo catastale) nonché «per soggetto-immobile» (incrociando i dati del soggetto con quelli dell'immobile), non ha modificato, in via più generale, la natura (a base personale e non reale) del nostro sistema di pubblicità immobiliare e, più in particolare, il connesso sistema di ricerca, «che rimane ancorato all'unico criterio primario basato sui dati identificativi del soggetto», dovendosi considerare una «mera facoltà concessa dal sistema... quella di eseguire ispezioni su basi oggettive e non soggettive e di incrociare i dati del soggetto ispezionato con quelli dell'immobile che interessa» (Miserocchi, «Nuova meccanizzazione dei registri immobiliari e invalidità della trascrizione per vizi della nota», in «Rivista di diritto privato», 1997, 296; spec. 304. Ciò in considerazione, sia per l'assenza di qualsivoglia modificazione normativa in senso reale del sistema della pubblicità immobiliare a base personale delineato dal codice civile, ma anche della inattendibilità di una possibile indagine a base reale stante l'attuale stato del nostro sistema catastale (Proto Pisani-Fabiani, «Ipotesi “anomale” di trascrizione delle domande giudiziali e invalidità della trascrizione», in «Rivista di diritto civile», 2004, I, 179).